法拍屋貸款行不行？統整申貸5重點與6間法拍代墊銀行！
法拍屋貸款怎麼做？買法拍屋可以貸款嗎？法拍屋貸款成數多少？除了法拍屋注意事項，大家一定也好奇法拍屋貸款流程，本篇完整收錄法拍代墊銀行細節和法拍屋代標公司該找誰！
一、法拍屋貸款知識快筆記！同步了解法拍屋是什麼
儘管法拍市場、法拍屋怎麼買在近幾年是一個持續熱烈討論的話題，仍是有不少人對於「買法拍屋可以貸款嗎」存疑，或者有著「法拍屋自備款項龐大，且須要自行繳清全數金額，無法貸款」的誤解，因而在資金這個部分卡關，遲遲不敢踏入法拍市場，深怕資金不夠雄厚所以沒資格。這邊耀星就要破解大家這個迷思，告訴大家：法拍屋是可以貸款的喔！只是手續與條件與一般房貸有些許不同。如果你仍在為法拍屋的資金籌措及法拍貸款申請而苦惱，這篇文章絕對別錯過。
（一）法拍貸款為何？
法拍屋貸款還可分為「代墊尾款」、「一般房貸」2類項目，若是想進入法拍市場，但投標人沒辦法自行在短暫的7天內一次付清鉅額的尾款款項，此時可以向特定銀行提出申請，請銀行為你代墊這筆款項，讓你順利取得房屋。「代墊尾款」是屬於一種無擔保品、3至6個月短期性的信用貸款，除了投標者個人的信用狀況，承作銀行尚會審查投標者欲競標的物件條件，一般只接受可點交物件的貸款申請，但與耀星長期配合的銀行，也承作不點交的案件。
由於無抵押品的風險對於銀行來說相當大，審核標準會嚴格許多，連帶將時間拉長。所以若是早早有投入法拍市場的規劃，也已經看好標的，通常會建議至少14天前就要先提出申請，以免法拍貸款審查未過，得標後卻繳不出尾款，致使一筆數目不算小的投標保證金被沒收，頗為冤枉；或是直接向耀星諮詢，由耀星這邊與合作的銀行先行評估你的代墊款條件是否能順利通過。
（二）法拍屋意思與來源
知曉了法拍屋貸款的作用，我們就來複習一下法拍屋是什麼。法拍屋是「由法院強制拍賣之房屋」，債權人透過司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下的房屋作為擔保品拿來公開拍賣。大部分是出於屋主個人或是公司行號有無法清償債務的情形，由公開拍賣來償還積欠債務；另一方面，如果針對房屋的各項權力有所變動，像是：離婚後分配夫妻剩餘財產、分割遺產、分割共有物等，房子一樣會流落到法拍屋市場。
基於法拍屋在得標之前無法入內看屋的限制，法院又毋須負瑕疵擔保責任，屋況不明等因素，不難理解為何核貸條件比較嚴苛。
二、買法拍屋可以貸款嗎？細節分享不藏私
「印象中法拍屋的貸款門檻很高，這樣的話法拍屋可以貸款嗎？可以的話要準備什麼？」不少民眾最擔心的莫過於此類法拍屋能貸款嗎的問題。前面耀星也針對法拍屋是否可以申請貸款給出肯定的答案，這邊我們將進一步探討申請法拍屋貸款時可能要注意的細節，以及將需要的文件與條件分享給你！
（一）所需文件與條件
基本上要申請法拍屋貸款的入門條件看似不難，過往個人信用分數的經營與法拍屋本身條件優劣將會是申貸過程中最大的影響因素。
【法拍屋貸款所需條件】
- 年滿20歲
- 工作穩定
- 信用良好
- 具備按期償還的能力
- 投標人與借款人是同一人
- 保證人一位，無信用瑕疵，正常工作者
【法拍屋貸款所需文件】
- 雙證件正本
- 印章
- 戶籍謄本或戶口名簿
- 拍賣公告
- 財力證明（如：借款人綜合所得清單，所得扣繳憑單，薪資轉帳存摺，在職證明等等）
- 保證人的身分證正本、影本、印章
- 保證金繳款收據（尚未得標者暫免附）
（二）申貸5關鍵應多加留意
準備好以上文件，也確認符合各項條件，耀星在這提醒與強調申請法拍屋貸款的眉角，讓你在申請法拍屋貸款時更有參考依據。
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詳細的標的資訊
舉凡標的坐落地點、產權現況、租賃情形、點交與否、市價行情、承買人條件限制等，針對要投標的法拍屋建議盡可能蒐集不同面向的背景資料、越多越好、越詳細越好，讓銀行在申請時，能夠由多方面的資訊做全面性的比較。
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留心不點交物件
不點交物件須由得標人自行與前占有人協商房屋使用權事宜，過程中可能會碰到占有人拒絕交屋等棘手情況，交涉處理方面耗費心力與時間。客觀上來看，由於不點交物件比起點交物件保障性更低，多數有承作法拍貸款的銀行也會選擇拒絕法拍不點交標的的貸款申請。
倘若想要尋找一個迅速、保證能取得便宜精美不點交物件的管道，可以尋求耀星的協助，由我們給你一個最適配又符合性價比的成家方案。
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備妥法拍保證金
除了我們前面曾提及的法拍屋代墊尾款之外，前期還有保證金自理的重要環節。保證金通常落在拍賣底價2至3成，建議最少預備3成左右更安心，為其他狀況的發生作足準備。
在此耀星也小小作個提醒，前期的投標保證金應盡量運用手上有餘裕的資金，不要貸款，避免有沒得標卻要繳利息的情形；另外要注意的是，如果得標後卻沒能在7天內如期將尾款繳清，此筆保證金會被沒收，因此投標法拍屋之前一定要有完善的資金計畫與準備。
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投標前詢問銀行
投標前應事先找到願意承作的銀行，同步諮詢代墊成數。由於得標後繳交全數尾款的時限只有7天，法拍屋代墊尾款又屬於風險較高的信貸，審查時間長。除此之外，像是：凶宅、海砂屋、不點交物件等，大部分銀行受理意願低，建議以上這些資訊蒐集與資金規劃都可以在正式投入法拍市場之前就提早釐清與提出貸款申請。
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必須備妥保證人
當法拍屋貸款為「代墊尾款」時，由於申貸者仍未實際持有不動產，銀行在此期間也就沒有土地、房屋等不動產設定抵押權。
為降低申貸者無法還款的風險，承作銀行將要求投標人的1位親友作為保證人，並且會同步評估此保證人的信用狀況與財力背景。一旦法拍標的過戶並設定抵押，可由「代墊尾款」轉為「一般房貸」時，倘若申貸者本身還款能力已經由銀行核可，就不需要保證人，保證人的角色通常只會在代墊尾款的階段才出現。
三、法拍屋貸款成數是多少？自備款、利率一起了解
接下來到了萬眾矚目的金額相關資訊，法拍屋貸款成數為何？我又需要繳交多少利息？這邊耀星一次說給你聽。
（一）法拍屋自備款要準備多少？
如同我們前面所提及的，基本上民眾需要準備的法拍屋自備款就是投標前期的保證金，這個保證金就有如法拍屋頭期款，一般來說落在拍賣底價的20％，為求保險，耀星這邊會建議將自備金額至少預留30％左右，如此才能應付更多突發狀況。
（二）法拍貸款成數、利率報你知
截至112年8月，一般房貸的利率約落在2.1到2.15％、銀行的法拍屋貸款利率則在4到6％之間，並按天計算；銀行協助代墊的法拍屋貸款成數還需要看信用狀況、法拍物件的條件，一般會以銀行估價的7到8成左右，若得標價低於銀行估價，就以得標價7至8成為撥款額。但若是核貸金額無法繳清尾款價金，差額部分也須由投標人自行補足。
現在有不少民營機構提供法拍屋貸款服務，雖然審核較為寬鬆，願意放的款項較其他銀行多，但利率也較高，通常是月利率4到12%之間。如果真的有需要，建議一定要找金融主管機關核准之金融業者申辦貸款，較為妥當。
四、法拍屋貸款流程怎麼做？3進程、9步驟迅速弄懂
相信你現在對於不論是法拍屋貸款的「申請條件」還是「貸款金額」都有了一定的概念，這邊我們將資金分成3個階段檢視，順道看看在整個法拍競標的過程中，資金會在哪些程序運用！
（一）法拍屋投標資金流動3階段
法拍屋的資金變化主要可以分為以下3個階段：
（法拍屋投標資金流動3階段 圖片）
【第一階段】投標法拍屋前繳納的投標保證金，如同買房支付頭期款
【第二階段】得標之後7日內要支付的餘下尾款
【第三階段】房屋登記過戶後，將代墊款移轉為一般房屋30年期貸款
（二）法拍屋貸款實際進行9流程
看完以資金為主軸介紹的階段分類，這邊也來看看整個流程中，上述的資金會使用在哪些階段：
- 至司法院法拍查詢系統蒐集標的資訊
- 檢視欲投標候選標的，實際探訪勘察
- 到有存款往來的銀行開立保證金本票（拍賣底價2至3成）
- 至法院執行處投標室投標，投標書與保證金封存袋投入票櫃
- 得標後，當場領收保證金臨時收據及尾款繳款單，7日內繳清尾款
- 倘若手上資金不夠充裕，須向銀行申請法拍屋貸款（此步驟同前面所述建議預先申請，如果擔心貸款額度，耀星可請配合銀行在簽約後投標前先行對保）
- 繳清尾款後，法院核發「不動產權利移轉證明書」（倘若是向銀行貸款，法院會將不動產權力移轉證明書寄到貸款銀行）
- 由承作銀行指定代書申報契稅完稅後，辦理產權移轉與登記過戶，並設定抵押權，以上作業完畢，銀行再將新權狀交付給借款人
- 原先的法拍代墊尾款轉為一般房貸
五、法拍代墊銀行有哪幾間？6家法拍屋貸款銀行一次看
我們曾提及，由於法拍屋貸款風險太高，所以承作的法拍代墊銀行數量不多。最好的方式是先詢問自己經常往來的銀行，因為有交易往來紀錄，信用分數通常不會太低；或是可找拍賣物件的債權銀行承作，容易申請且成數高。讓耀星法拍用表格一次呈現給你看6家較知名、有在承作法拍屋貸款的法拍代墊銀行：
不管是法拍屋貸款或是一般房屋貸款，銀行會額外收一筆手續費，每家收費規定不一定相同，而代墊期間的手續費，民營銀行收費略高。
【耀星小提醒】：實務上並非每間銀行分行皆有承作法拍代墊款，儘管是有承作的分行也會挑選及檢視物件條件，須視承作人員往上呈送的結果，各環節關係到總行批准與否、估價等細節。像是華南銀行的法拍貸款業務收費有其差異性，可能根據諮詢、估價、預審的過程收取各階段的費用。
因此以上資訊僅供參考，在貸款的各項細節建議仍應以親自諮詢的結果為主，或是聯繫耀星為你進行最完善的服務！
另外，網上流傳「玉山銀行」和「國泰世華銀行」目前有提供法拍屋貸款業務的消息，這是不正確的喔！現今有在承作法拍屋貸款的就是上面提及的6間，因此可多加留心。
六、法拍屋注意事項看過來！法拍屋風險依然不可輕忽
既然知道資金不是問題，你現在是不是對於投入法拍市場躍躍欲試呢？耀星再次提醒你幾個進入法拍屋市場的注意事項、風險，以及缺點：
- 有法拍屋不點交的情境
- 法院不負瑕疵擔保責任
- 法拍屋資金調度門檻較高
若是對於自己規避以上風險的能力存疑，就來找耀星法拍為你代標法拍屋！我們將從旁協助你最大限度地預防風險的發生。
七、法拍屋代標公司推薦｜耀星法拍體現法拍職人精神
為了買房還要經過重重關卡申請法拍屋貸款，性價比高嗎？如果我申請不成功怎麼辦？對於法拍屋貸款有疑問就找耀星法拍為你解惑！耀星法拍承諾遵守法律與商業道德、真誠相待每位顧客，實踐利人利己的精神，擁有以下7大特點，讓你放心將法拍屋代標交給耀星：
耀星法拍7大服務特點
- 法拍代標經歷豐富：擁有超過30年的服務經歷，近千筆得標案例，助你順利拍定心儀物件。
- 服務費用公開透明：沒有開辦費用、沒有諮詢費用、沒有簽約金，耀星代標服務費用為法院公告物件底價3%，且有拍定才須付費。
- 物件資訊詳細精確：物件資訊比起法拍屋公告更詳細，物件的主要用途讓你更了解稅率可能有的差異；每坪單價計算方式、土地漲價欄位風險由耀星獨家計算提供讓買主參考，人工確認有保障。
- 合格證照實體營業：依法設立，實體公司營運更有保障；並且持有各項合格證照，讓你將法拍屋代標業務放心交給耀星。
- 專業經營法拍領域：專注在法拍代標領域，豐富的資訊來源與隨時更新的即時消息，提供最好的代標服務給你。
- 配置各領域專業團隊：各個流程、各個階段交由不同領域的專業人士協助處理，分工精細只為提供最專業的服務品質。
- 將代標程序詳細規劃：從前期風險評估，到後期交屋流程，都有清楚的SOP可循，只要9步驟就能拍定成家。
耀星法拍代標流程9步驟
1️⃣找尋標的 → 顧客鎖定心儀區域，挑選房屋型態，了解實際坪數與物件拍賣現況
2️⃣確認環境 → 走訪實際地段與確認周邊環境，釐清物件所在地是否符合個人需求
3️⃣簽約委任 → 耀星說明服務範圍及細項，收取費用公開透明更安心，未得標免費
4️⃣現場勘查 → 由耀星查明屋況排除凶宅，協助檢視拍賣範圍細節，避免落入陷阱
5️⃣風險評估 → 合作銀行預審房貸代墊尾款，並規劃節稅方案，點交策略提供參考
6️⃣法院投標 → 代理人觀察投標現場、判斷競標強弱，經評估後確定最終投標金額
7️⃣產權釐清 → 待繳清價金之後約14天內，收到不動產權利移轉證明書並完稅過戶
8️⃣點交處理 → 申請點交與協商交屋時程；或是不點交進行協商補償或者提起訴訟
9️⃣完成交屋 → 清理廢棄物、執行動產拍賣、水電瓦斯更名，積欠管理費責任歸屬
現在解決了你「買法拍屋可以貸款嗎」的疑惑，關於資金問題不知道是不是少了一點擔憂了呢？好想先預審我的預審代墊款條件！倘若有此需求，歡迎點擊下方，隨時聯繫耀星法拍，不僅提供你最專業的法拍屋知識，後續的代標程序也能一手包辦，給你最完善的服務體驗！
