法拍屋共有人優先承買權之行使

共有人之優先承買權

拍賣不動產的執行法院於法拍屋拍定後,本應依法以書面通知其他共有人限期行使優先承買權,若因執行拍賣單位的作業流程疏漏,而漏未通知他共有人行使優先承買權,且他共有人得知拍定條件的時候,已超過法定期限10日,共有人還有權利可以主張行使優先承買權嗎?

就《土地法》341條規定來看,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。《土地法》341條僅規定他共有人有優先承買權,並未對出賣共有物後,就通知其他共有人的程序及期間有明文規定。執行法院本應於法拍屋拍定後,依《土地法》第104條及《民法》第426-2條規定,以書面通知其他共有人限期行使優先承購。優先承買權人即共有人,在接到法院出賣通知後10日內不表示行使優先承買者,其優先承買權則視為放棄。

若是因執行拍賣單位的作業疏漏,導致共有人無法在限期內行使優先承買權。參考最高法院65年台上字第853號、66年台上字第1530號判例意旨,他共有人還是有主張優先承買權的機會,時間點就在執行法院核發權利移轉證明書給拍定人前,也就是所拍定之不動產尚未發生物權變動效力之前,他共有人還是可以主張以相同拍賣條件,而行使優先承買權。

最高法院65年台上字第853號判例:

《土地法》第34條之1第四項所謂的共有人先購買權,係屬債權性質,倘共有人違反該條規定時,他共有人不得主張該買賣無效,而請求塗銷已完成之登記。但是若因此造成他共有人之損害,他共有人自得請求出賣之共有人負損害賠償責任,因此最高法院68年台上字年2857號判例謂:「公同共有人未踐行此項通知義務,僅生應否負損害賠償責任之問題,對於出賣處分之效力,尚無影響。」。

裁判字號:66年台上字第1530判例:

裁判案由:塗銷登記

裁判要旨:土地法第34條之14項之優先購買權,係屬債權性質,此由該條項用語,與同法第104條第2項及耕地三七五滅租條例第15條第3項用語不同,可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣,既經辦畢所有權移轉登記,則上訴人本於土地法第34條之14項規定之優先承購權,請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊,即無可准許。

參考法條:

§土地法第34-1條第4項:

共有土地或房屋之共有人,於他共有人出賣其應有部分時,得以同一價格優先承購。

§土地法第104(基地之優先購買權)

基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

§民法第426-2

租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。

前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先承買權人。

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