【真實案例】精準出價享受節稅，賺價差省裝修-耀星法拍代標

【真實案例】精準出價享受節稅，賺價差省裝修

108年新春時節，雙北法拍市場呈現搶搶滾的局勢，法院投標室人滿為患成為常態。只要法拍屋底價降到出手的甜蜜點，自住族群與聞到錢味的投資客，必定蜂擁而至，展開新一輪鬥智鬥錢的競標戲碼。

108/2/21台北法院107司執子39129號，中山區復興北路514巷公寓4樓

耀星代標服務流程

1、案件調研

公寓4樓(3房1廳1廚1衛)，頂樓增建物(1房1廳1廚1衛)

由於建物增加一層使用面積，頂樓增建部分作為出租收益，可抵300萬元房貸的本息攤還。

更令人驚喜的發現，是4樓房屋與頂樓增建物於104年10月買賣移轉後，房屋曾經重新整理裝璜，這對法拍屋產生極大的加分作用，客戶自住使用，即可省下一筆為數不小的裝修費用。對投資者而言，可藉著頂樓增建的附加價值，獲取更多的利潤。

2、判定價值與建議標價

銀行鑑價方面，銀行對法拍屋的鑑估單價每坪52萬元(不計頂樓增建的價值)。

建物權狀面積28.82坪×52萬元=鑑估總價1, 498萬元

基本上銀行的鑑價可作為市價的參照，銀行鑑估總價與拍賣底價1,000萬，有近500萬元的差價空間，期初建議客戶投標價需落在1,250萬元以上。

3、現場投標必觀察人氣冷熱，再下投標價

投標日，投標室現場氣氛像過年過節的菜市場，人聲鼎沸人潮湧動。實戰經驗告訴我們，必須要建議客戶縮減差價空間，買價在合理可接受範圍內，應斷然加價才有比賽權，進入競標核心圈；在近500萬的差價空間內，研判出一價格點作為競標價，因客戶林先生有剛性需求，也不貪心僅保留200萬元的差價，底價1,000萬元，一口氣加價290萬元，出價高出其他25組競標者，以1,290萬元拍定得標，瞬間圓夢晉身有產階級。

運用加價技巧享受節稅

運用投標加價技巧協助客戶節稅，將加價數額290萬元全數添加在土地部分，其作用是對「土地增值稅」預留節稅空間，享有的好處是直接沖抵當年度184.4萬元的「土地漲價總數額」，使當年度的土地增值稅歸零。另房屋部分，建物的買價涉及契稅，契稅申報價格可以「從低」，所以建物買價則無須添加任何數額。