預告登記對強制執行 無排除之效力

參加標購法拍屋,對法拍屋的產權調查是絕對必要的前置作業。可由法院拍賣公告內附表所示的地號及建號,向地政機關調閱法拍屋相關房地謄本及圖資,以確認法拍屋的產權與法院公告拍賣範圍是否有異,得知法拍屋的債權多寡,及有無其他登記事項。

在法拍屋建物所有權部「其他登記事項」欄所記載的登記事項,往往是一般人所忽略不見,但欄內所登記的事項內容及限制或禁止範圍,對法拍屋的產權移轉登記,最具限制力。「其他登記事項」欄常見的登載事項,有「限制登記」、「預告登記」、「禁止處分」等等。

法拍屋是法院依強制執行法所為拍賣之不動產,若拍賣標的建物所有權部「其他登記事項」欄內,若載有「預告登記」的法拍屋,可以標購嗎?

依據《土地法》第79條之1(預告登記之原因及要件)的規定,答案是肯定的。依法「預告登記」對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。

換言之,投標人得標後,依規定繳清拍賣價金,買受人得持法院核發的「權利移轉證明書」,到地政機關辦理產權移轉,取得不動產物權而為的新登記。

【案例】臺灣士林地方法院公告(104年度司執字第14417號清償票款強制執行事件)

第三次拍賣/投標日時:104年9月21日下午2時30分

拍定金額:804.57萬元

台北市內湖區南京東路六段350-○號4樓-○(建物所有權部謄本)

何謂預告登記

預告登記係預先保全對於他人土地權利之請求權,如關於土地權利移轉或使其消滅之請求權、土地權利內容或次序變更之請求權,以及附條件或期限之請求權。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

預告登記之效力

(1)預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。即是將債權請求權予以登記,而可具有對抗第三人的效力,使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效。是法律出於保護交易安全的考慮,賦予其對抗第三人的效力。

(2)預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力

 

§參考法條

§《土地法》第79條之1(預告登記之原因及要件)

聲請保全左列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之:

一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

二、土地權利內容或次序變更之請求權。

三、附條件或期限之請求權。

前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。

預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。

§《限制登記作業補充規定》

第21條:不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,如有其他限制登記,應同時辦理塗銷,並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。

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