法拍取得的土地,於同年度出售時,會被課徵土地增值稅?

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到法院標購土地時,對投標價額的設定,除參考附近地段的市價行情外,需特別注意法拍土地當年度公告現值與拍賣底價間的差額。從而計算出既可達到節稅效果且具有競爭力的投標價。

依據《土地稅法》第30條第5項規定,投標人從法院拍賣所取得的土地,土地的價額是以拍定日當期之公告土地現值為準;但是土地拍定價額低於公告土地現值時,則以拍定價額為準。

再依《土地稅法》第31條規定,自法院拍賣取得的土地,其前次移轉現值以核計土地增值稅的現值為準。假設投標人在103110日自法院標得土地的拍定價額為每平方公尺100,000元,而其103年度公告土地現值為每平方公尺120,000元,依據《土地稅法》規定,稅捐稽徵機關是以拍定價額每平方公尺100,000元核計拍定土地的土地稅增值稅,就是說取得土地之前次移轉現值為100,000元〈每平方公尺〉,所以自法院拍賣取得的土地,如拍定價額低於公告土地現值時,於同年度出售移轉時,是要被課徵土地增值稅。

 

案例:台灣新北地方法院103司執速118088號拍賣抵押物強制執行事件

拍賣日期:10471

拍賣標的:新北市五股區成洲段21地號、21-1地號、21-2地號。

土地面積:363.66平方公尺

土地104年度公告現值:167,000/

拍賣土地104年度公告現值:167,000元×363.66平方公尺=6,073萬元

土地拍賣底價:5,760萬元

土地拍定單價:6,900萬元

說明:

1、拍賣底價5,760萬元低於104年度土地公告現值6,073萬元,若投標人以拍賣底價5,760萬元拍定得標,依《土地稅法》第30條第5項、第31條規定,再出售移轉時,須要負擔土地增值稅。

2、投標人溢價1,140萬元拍定得標(拍定單價6,900萬元),其取得土地的前次移轉現值是以6,900萬元核計現值,所以拍定人於104年內再出售移轉土地,因法拍土地的前次移轉現值6,900萬元,高過於104年度土地公告現值6,073萬元,是無須繳納土地增值稅。

§參考法條

《土地稅法》第30條第5項規定:

土地所有權移轉或設定典權,其申報移轉現值之審核標準,依左列規定:

5、經法院拍賣之土地,以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者,以拍定價額為準;拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者,應以併同計算之金額為準。

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